La nueva Ley de Vivienda aprobada en el Senado plantea una soluci\u00f3n a un problema real pero tambi\u00e9n genera conflictos constitucionales y efectos no deseados. Esta ley, que busca garantizar el derecho a la vivienda, puede entrar en conflicto con el derecho a la propiedad privada y generar una reducci\u00f3n en la oferta de viviendas en alquiler, as\u00ed como una selecci\u00f3n m\u00e1s rigurosa de los arrendatarios. Adem\u00e1s, tambi\u00e9n plantea desaf\u00edos al orden jur\u00eddico y al C\u00f3digo Penal.<\/p>\n\n\n\n
En mi opini\u00f3n, existen otras formas de abordar este problema mediante medidas fiscales, agilizaci\u00f3n de los tr\u00e1mites urban\u00edsticos, promoci\u00f3n de viviendas protegidas y colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada. Estas acciones podr\u00edan contribuir a crear un parque de viviendas adecuado para las necesidades de las personas m\u00e1s vulnerables, y no solo durante las campa\u00f1as electorales.<\/p>\n\n\n\n
Ahora, examinemos algunos aspectos destacados de esta Ley de Vivienda y c\u00f3mo afectan al orden jur\u00eddico y pueden disminuir la oferta de viviendas en alquiler.<\/p>\n\n\n\n
Aunque la Ley establece que se respetar\u00e1n las competencias de las Comunidades Aut\u00f3nomas, este aspecto genera gran inter\u00e9s y ser\u00e1 uno de los m\u00e1s pol\u00e9micos, ya que son los gobiernos auton\u00f3micos quienes tienen la potestad de tomar decisiones al respecto.<\/p>\n\n\n\n
El objetivo de la Ley es contrarrestar la insuficiente oferta de viviendas y facilitar el acceso a la vivienda.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfCu\u00e1les son las condiciones para declarar una zona tensionada?<\/p>\n\n\n\n
El coste medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los gastos b\u00e1sicos, debe ser superior al 30% de los ingresos medios por renta de la unidad de convivencia.<\/p>\n\n\n\n
El precio de compra o alquiler debe haber aumentado al menos tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del IPC en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en el \u00e1rea correspondiente de la comunidad aut\u00f3noma.<\/p>\n\n\n\n
La declaraci\u00f3n tendr\u00e1 una duraci\u00f3n de tres a\u00f1os y se podr\u00e1 prorrogar. La comunidad aut\u00f3noma responsable elaborar\u00e1 un plan de propuestas y medidas, as\u00ed como un calendario para corregir los desequilibrios observados.<\/p>\n\n\n\n
El Estado, por su parte, podr\u00e1 desarrollar un programa espec\u00edfico en colaboraci\u00f3n con la comunidad aut\u00f3noma, proporcionar financiaci\u00f3n y establecer ayudas adicionales al plan de vivienda.<\/p>\n\n\n\n
Este punto es especialmente relevante, especialmente para los grandes propietarios. \u00bfQui\u00e9nes son considerados grandes propietarios? En general, aquellos que poseen m\u00e1s de 10 viviendas, aunque esta cifra se reduce a cinco o m\u00e1s en zonas tensionadas.<\/p>\n\n\n\n
Sin embargo, actualmente los desahucios est\u00e1n suspendidos debido a medidas urgentes por la Guerra de Ucrania. Adem\u00e1s, se introduce un requisito inviable en la pr\u00e1ctica: para llevar a cabo un desahucio, el gran propietario debe demostrar la vulnerabilidad o falta de ella del arrendatario y obtener su consentimiento. Esto dificulta la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n por parte del propietario.<\/p>\n\n\n\n
En caso de que se lleve a cabo el desahucio, se debe especificar la fecha y hora, lo que dificulta el proceso y permite la intervenci\u00f3n de plataformas antidesahucios y otros obst\u00e1culos.<\/p>\n\n\n\n
Los desahucios pueden ocurrir debido a ocupaciones ilegales, falta de pago del alquiler o falta de pago de la hipoteca. En todos los casos, el arrendador debe informar a la parte demandada que puede acudir a las Administraciones P\u00fablicas para verificar su situaci\u00f3n de vulnerabilidad y tomar medidas sociales. Esto aumenta la duraci\u00f3n de los desahucios y los procedimientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n
La ocupaci\u00f3n ilegal de una vivienda, entendida como tomar posesi\u00f3n sin el consentimiento del propietario, es un delito de allanamiento de morada o usurpaci\u00f3n, si no se trata de una morada. \u00bfQu\u00e9 impacto tiene esto en el orden jur\u00eddico penal? \u00bfQu\u00e9 har\u00e1n los jueces? La situaci\u00f3n es realmente compleja.<\/p>\n\n\n\n
El importe del alquiler en un nuevo contrato no puede superar la \u00faltima renta del contrato anterior en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, despu\u00e9s de aplicar la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual. No se pueden establecer otras reglas de repercusi\u00f3n de cuotas o gastos que no est\u00e9n en el contrato.<\/p>\n\n\n\n
Si el arrendador es un gran propietario, la renta no puede exceder el l\u00edmite m\u00e1ximo de precios establecido seg\u00fan el sistema de \u00edndices de referencia, teniendo en cuenta las condiciones y caracter\u00edsticas de la vivienda y el edificio. Las bases de este sistema se establecer\u00e1n reglamentariamente. Esta limitaci\u00f3n tambi\u00e9n se puede aplicar a todos los contratos de arrendamiento de viviendas que no hayan tenido un contrato en los \u00faltimos cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n
La experiencia demuestra que las limitaciones de precios generan efectos contrarios a los deseados. En primer lugar, se reduce la oferta, ya que muchas viviendas en alquiler se ponen en venta. Sabemos que muchos propietarios grandes y particulares ya lo est\u00e1n haciendo. Adem\u00e1s, esto puede conducir a un aumento de los precios debido al incremento de la demanda. Veremos qu\u00e9 sucede en las diferentes comunidades aut\u00f3nomas que implementen estas medidas.<\/p>\n\n\n\n
Adem\u00e1s, ya estamos viendo que algunos propietarios son m\u00e1s selectivos con sus inquilinos y exigen una mayor solvencia. Esto significa que muchos quedar\u00e1n excluidos del mercado de alquiler.<\/p>\n\n\n\n
Se puede acordar que los gastos de la vivienda, servicios, impuestos, cargas y responsabilidades sean responsabilidad del arrendatario. Por ejemplo, los gastos de la comunidad de propietarios o el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Este acuerdo debe constar por escrito en el contrato y especificar el importe anual en la fecha del contrato.<\/p>\n\n\n\n
Sin embargo, los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n responsabilidad del arrendador y no podr\u00e1n repercutirse al arrendatario, como era habitual en el pasado. En otras palabras, las agencias e intermediarios inmobiliarios no podr\u00e1n cobrar al arrendatario por sus servicios.<\/p>\n\n\n\n
Ambas medidas parecen acertadas, ya que reflejan la realidad de los contratos de alquiler. Por un lado, reducen la carga para el arrendador, quien puede transferir los costos asociados a la propiedad al arrendatario. Por otro lado, evitan que los honorarios de las agencias inmobiliarias recaigan sobre el arrendatario, ya que el servicio contratado es entre el propietario y el profesional, sin involucrar al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n
Los ayuntamientos podr\u00e1n aplicar un recargo en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) a las propiedades residenciales desocupadas de forma permanente, de hasta el 50% de la cuota. Se considera desocupada de forma permanente si ha estado vac\u00eda de manera continua durante m\u00e1s de dos a\u00f1os sin una justificaci\u00f3n v\u00e1lida, siempre que el propietario sea titular de cuatro o m\u00e1s inmuebles residenciales. Esto no implica que los inmuebles tengan que estar en el mismo municipio…<\/p>\n\n\n\n
Sin embargo, el recargo puede aumentar al 100% si la vivienda ha estado vac\u00eda durante m\u00e1s de tres a\u00f1os. Adem\u00e1s, se puede aumentar en un 50% adicional si el propietario tiene dos o m\u00e1s viviendas desocupadas en el mismo municipio. \u00abEstamos hablando de un aumento que, m\u00e1s all\u00e1 de ser confiscatorio, lo cual proh\u00edbe la Constituci\u00f3n, podr\u00eda percibirse como una sanci\u00f3n, y que podr\u00eda llegar al 150% del impuesto total. El objetivo de esta medida parece estar dirigido a los grandes propietarios\u00bb, se\u00f1alan en M\u00e9ndez Lit.<\/p>\n\n\n\n
Despu\u00e9s de todo esto, los efectos pronosticados no pueden ser m\u00e1s devastadores:<\/p>\n\n\n\n
Los propietarios intentar\u00e1n protegerse ante el nuevo escenario, aumentando los precios debido a posibles contingencias o retirando las propiedades del mercado debido a la incertidumbre.<\/p>\n\n\n\n
En resumen, esta ley parece no solucionar los problemas que pretende abordar y, adem\u00e1s, su implementaci\u00f3n depende de las decisiones de las comunidades aut\u00f3nomas.<\/p>\n\n\n\n
Esta noticia es preocupante para nuestro sector.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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