La nueva Ley de Vivienda aprobada en el Senado plantea una solución a un problema real pero también genera conflictos constitucionales y efectos no deseados. Esta ley, que busca garantizar el derecho a la vivienda, puede entrar en conflicto con el derecho a la propiedad privada y generar una reducción en la oferta de viviendas en alquiler, así como una selección más rigurosa de los arrendatarios. Además, también plantea desafíos al orden jurídico y al Código Penal.
En mi opinión, existen otras formas de abordar este problema mediante medidas fiscales, agilización de los trámites urbanísticos, promoción de viviendas protegidas y colaboración público-privada. Estas acciones podrían contribuir a crear un parque de viviendas adecuado para las necesidades de las personas más vulnerables, y no solo durante las campañas electorales.
Ahora, examinemos algunos aspectos destacados de esta Ley de Vivienda y cómo afectan al orden jurídico y pueden disminuir la oferta de viviendas en alquiler.
Zonas tensionadas
Aunque la Ley establece que se respetarán las competencias de las Comunidades Autónomas, este aspecto genera gran interés y será uno de los más polémicos, ya que son los gobiernos autonómicos quienes tienen la potestad de tomar decisiones al respecto.
El objetivo de la Ley es contrarrestar la insuficiente oferta de viviendas y facilitar el acceso a la vivienda.
¿Cuáles son las condiciones para declarar una zona tensionada?
El coste medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los gastos básicos, debe ser superior al 30% de los ingresos medios por renta de la unidad de convivencia.
El precio de compra o alquiler debe haber aumentado al menos tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del IPC en los últimos cinco años en el área correspondiente de la comunidad autónoma.
La declaración tendrá una duración de tres años y se podrá prorrogar. La comunidad autónoma responsable elaborará un plan de propuestas y medidas, así como un calendario para corregir los desequilibrios observados.
El Estado, por su parte, podrá desarrollar un programa específico en colaboración con la comunidad autónoma, proporcionar financiación y establecer ayudas adicionales al plan de vivienda.
Desahucios
Este punto es especialmente relevante, especialmente para los grandes propietarios. ¿Quiénes son considerados grandes propietarios? En general, aquellos que poseen más de 10 viviendas, aunque esta cifra se reduce a cinco o más en zonas tensionadas.
Sin embargo, actualmente los desahucios están suspendidos debido a medidas urgentes por la Guerra de Ucrania. Además, se introduce un requisito inviable en la práctica: para llevar a cabo un desahucio, el gran propietario debe demostrar la vulnerabilidad o falta de ella del arrendatario y obtener su consentimiento. Esto dificulta la recuperación de la posesión por parte del propietario.
En caso de que se lleve a cabo el desahucio, se debe especificar la fecha y hora, lo que dificulta el proceso y permite la intervención de plataformas antidesahucios y otros obstáculos.
Los desahucios pueden ocurrir debido a ocupaciones ilegales, falta de pago del alquiler o falta de pago de la hipoteca. En todos los casos, el arrendador debe informar a la parte demandada que puede acudir a las Administraciones Públicas para verificar su situación de vulnerabilidad y tomar medidas sociales. Esto aumenta la duración de los desahucios y los procedimientos de ejecución hipotecaria.
La ocupación ilegal de una vivienda, entendida como tomar posesión sin el consentimiento del propietario, es un delito de allanamiento de morada o usurpación, si no se trata de una morada. ¿Qué impacto tiene esto en el orden jurídico penal? ¿Qué harán los jueces? La situación es realmente compleja.
Límites al alquiler
El importe del alquiler en un nuevo contrato no puede superar la última renta del contrato anterior en los últimos cinco años, después de aplicar la cláusula de actualización anual. No se pueden establecer otras reglas de repercusión de cuotas o gastos que no estén en el contrato.
Si el arrendador es un gran propietario, la renta no puede exceder el límite máximo de precios establecido según el sistema de índices de referencia, teniendo en cuenta las condiciones y características de la vivienda y el edificio. Las bases de este sistema se establecerán reglamentariamente. Esta limitación también se puede aplicar a todos los contratos de arrendamiento de viviendas que no hayan tenido un contrato en los últimos cinco años.
La experiencia demuestra que las limitaciones de precios generan efectos contrarios a los deseados. En primer lugar, se reduce la oferta, ya que muchas viviendas en alquiler se ponen en venta. Sabemos que muchos propietarios grandes y particulares ya lo están haciendo. Además, esto puede conducir a un aumento de los precios debido al incremento de la demanda. Veremos qué sucede en las diferentes comunidades autónomas que implementen estas medidas.
Además, ya estamos viendo que algunos propietarios son más selectivos con sus inquilinos y exigen una mayor solvencia. Esto significa que muchos quedarán excluidos del mercado de alquiler.
Repercusión de los gastos
Se puede acordar que los gastos de la vivienda, servicios, impuestos, cargas y responsabilidades sean responsabilidad del arrendatario. Por ejemplo, los gastos de la comunidad de propietarios o el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Este acuerdo debe constar por escrito en el contrato y especificar el importe anual en la fecha del contrato.
Sin embargo, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán responsabilidad del arrendador y no podrán repercutirse al arrendatario, como era habitual en el pasado. En otras palabras, las agencias e intermediarios inmobiliarios no podrán cobrar al arrendatario por sus servicios.
Ambas medidas parecen acertadas, ya que reflejan la realidad de los contratos de alquiler. Por un lado, reducen la carga para el arrendador, quien puede transferir los costos asociados a la propiedad al arrendatario. Por otro lado, evitan que los honorarios de las agencias inmobiliarias recaigan sobre el arrendatario, ya que el servicio contratado es entre el propietario y el profesional, sin involucrar al arrendatario.
Penalización por viviendas vacías
Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) a las propiedades residenciales desocupadas de forma permanente, de hasta el 50% de la cuota. Se considera desocupada de forma permanente si ha estado vacía de manera continua durante más de dos años sin una justificación válida, siempre que el propietario sea titular de cuatro o más inmuebles residenciales. Esto no implica que los inmuebles tengan que estar en el mismo municipio…
Sin embargo, el recargo puede aumentar al 100% si la vivienda ha estado vacía durante más de tres años. Además, se puede aumentar en un 50% adicional si el propietario tiene dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. «Estamos hablando de un aumento que, más allá de ser confiscatorio, lo cual prohíbe la Constitución, podría percibirse como una sanción, y que podría llegar al 150% del impuesto total. El objetivo de esta medida parece estar dirigido a los grandes propietarios», señalan en Méndez Lit.
Efectos devastadores
Después de todo esto, los efectos pronosticados no pueden ser más devastadores:
- Reducción del mercado de alquiler
- Desincentivo para los promotores
- Disminución de la oferta de viviendas
- Abandono de nuevos proyectos de desarrollo de viviendas en alquiler (‘build to rent’) en favor de la venta (‘build to sell’)
- Estos efectos se aplican tanto a grandes como a pequeños propietarios
- Pero eso no es todo, la firma de abogados Méndez Lit destaca otros aspectos de interés:
- Algunas medidas entran en conflicto con la protección que el derecho penal debe brindar a la parte perjudicada.
- En general, los procesos judiciales se alargarán en un sistema que ya está colapsado.
- Se crea indefensión para quienes buscan protección legal.
Los propietarios intentarán protegerse ante el nuevo escenario, aumentando los precios debido a posibles contingencias o retirando las propiedades del mercado debido a la incertidumbre.
En resumen, esta ley parece no solucionar los problemas que pretende abordar y, además, su implementación depende de las decisiones de las comunidades autónomas.
Esta noticia es preocupante para nuestro sector.